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原告王树君、万秀丽与被告王文明 农村房屋买卖合同纠纷案  ——农村房屋买卖合同被认定为无效后双方利益的平衡

2015-06-01 11:14:08 来源: 本站

 关键词  民事  买卖合同  无效  农村房屋

 

裁判要点

一、根据《土地管理法》第六十三条的规定,农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。2007年12月国务院(2007)71号文件,《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律政策的通知》中规定,农村住宅用地只能分配给本村农民,城镇居民不得到农村购买宅基地、农村住宅或“小产权房”。本案原告(蔡各庄村集体经济组织成员)向被告(非该集体经济组织成员)转让农村住宅,原告以买卖合同违反了法律、行政法规和政策的强制性规定主张合同无效,人民法院应予以支持。

二、根据《合同法》第五十八条的规定,合同无效或者被撤销后,因该合同取得的的财产,应当予以返还;不能返还或者没有返还必要的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。本案中被告购买房屋后对房屋进行了修缮并在院内加建三间房屋,人民法院应以公平诚信为基本原则,平衡买卖双方利益,根据具体案情作出合理分配。

相关法条

中华人民共和国民法通则》第六条,《中华人民共和国合同法》第六条、第五十二条第(五)项、第五十八条

 

案件索引

一审:河北省秦皇岛市北戴河区人民法院(2013)北民初字第352号  20131114作出判决

 

基本案情

原告:王树君

原告:万秀丽

被告:王文明

二原告诉称,2000年,原告王树君通过遗产继承取得坐落于蔡各庄村西片西街6号三间房屋的所有权。2007年,原告万秀丽未征得其丈夫王树君同意擅自将该房屋卖给被告。二原告后来得知法律禁止农村房屋卖给村外人,故诉至法院请求:1、确认原告万秀丽与被告所订立的农村房屋买卖合同无效,被告向二原告返还房屋及相应权属凭证。2、被告拆除自行建设的三间房屋并恢复原来地貌。

被告辩称,原、被告所订房屋买卖合同系双方真实意思表示,且得到蔡各庄村委会确认,应为有效合同。合同虽由万秀丽一人出面订立,但王树君在起诉前六年的时间里从未提出异议。被告有理由相信卖房是二原告共同意思表示。被告也是农村户籍,原籍也没有房屋了,买房完全是为居住。被告购买房屋后对房屋进行了简单装修,重垒了北边院墙,支出7000元。2011年,被告在院内加盖房屋三间支出15万元。另外院子南部原为大坑,为平整大坑被告支出8000元。现被告有三个孩子,确实需要该房居住。综上,请法院驳回二原告诉讼请求。

经审理查明:坐落于蔡各庄村西片西街6号三间房屋(所有权证号:秦北私房字第11492号,集体土地使用证号:冀土集用北土字第202486号)登记在王庆林名下,原系王庆林、王玉兰夫妇遗产,2000年,原告王树君作为继承人之一经与其他继承人协商一致取得该房屋所有权。二原告系夫妻关系,均系蔡各庄村村民。2007年4月5日,在村干部在场见证下,原告万秀丽以王庆林(已去世)、王树君名义与被告订立《房屋买卖协议》,将上述房屋三间以55000元价格卖给被告王文明(青龙满族自治县城山沟村村民),并在协议上签上王庆林、王树君名字。被告按约付清购房款,原告万秀丽按约将房屋及房屋产权证、土地使用证交付给被告。2010年12月24日,被告以王庆林的名义申请在院内加建房屋三间获得村、镇等相关部门的批准。该加建房屋于2011年9月4日竣工。本案买卖房屋向北通行,距东邻墙面间有最窄处为1.8米(距东邻房檐最窄处为1.5米)的通行空间。被告新建房屋向南毗邻沟渠和铁路无法通行,向北可从本案买卖房屋与东邻的空隙通行。新建房屋位于买卖房屋南侧,两房相距6.5米。

另查,被告现育有两女一子,除涉案房屋外无其他住房。

在诉讼中,双方经本院释明均未申请对涉案房屋的价值进行评估。

 

裁判结果

秦皇岛市北戴河区人民法院于20131114日作出(2013)北民初字第352号民事判决一、原告王树君、万秀丽于本判决生效之日起十日内退还被告王文明购房款55000元,被告王文明收到55000元后十日内将坐落于秦皇岛市北戴河区蔡各庄村的三间房屋(砖木结构,建筑面积57.6平米,所有权证号:秦北私房字第11492号,集体土地使用证号:冀土集用北土字第202486号)及房屋所有权证、集体土地使用证返还给二原告。二、被告王文明加建的三间房屋仍归其居住使用,加建房屋以南宅基地及以北3米宅基地归被告王文明使用,该房屋与宅基地所产生的一切权利义务由被告王文明享有和承担。通行道路为涉案三间老房与东邻房屋间的空隙(以涉案三间老房东墙为界延伸南北)。原告王树君、万秀丽对于被告王文明向北通行提供方便。三、驳回原告其他诉讼请求。宣判后,双方均未提出上诉判决已发生法律效力。

 

 

裁判理由

北戴河区人民法院认为,2007年4月5日,原告万秀丽与被告签订了房屋买卖合同,双方按约交付了房屋与购房价款。被告在取得房屋后,对房屋进行了门窗、院墙等修缮并在院内南侧加建了房屋三间,用于自己及家人的居住使用。现合同履行完毕至今近七年,原告王树君亦未提出过异议,另外二原告系夫妻关系且卖房时原告万秀丽手持买卖房屋的相关权属证书,并有村干部在场见证,足以认定原告万秀丽出卖房屋是经过原告王树君同意的,该房屋买卖协议原告王树君与被告的真实意思表示。现原告王树君主张原告万秀丽出卖房屋时其在外地做生意并不知情,本院不予采信。

原告王树君、万秀丽与被告之间的房屋买卖合同虽系双方当事人真实意思表示,但由于农村宅基地不得向非本经济组织成员转让或出售,按照房地不可分离原则,农村集体经济组织成员亦不得向非本经济组织成员转让或出售农村宅基地上的房屋,而被告王文明不是蔡各庄村集体经济组织成员,不能取得涉案房屋宅基地使用权,双方之间的协议违反了国家相关法律、法规的规定,故双方之间的房屋买卖合同无效。依合同法相关规定,因该合同取得的财产,应当予以返还,故被告王文明应当将涉案房屋的老房三间及相关的权属证书返还给二原告,二原告应将收取的购房款55 000元返还给被告。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。被告虽对买卖房屋门窗及北院墙进行了修缮,但不能举出证据证明具体数额,亦未申请对涉案房屋价值进行评估,故对被告该项损失不予认定。

关于被告王文明在院内加建的三间房屋的处理问题。原告主张拆除并恢复原状,显然不利于发挥物的效用,也势必造成被告重大利益损失,该主张有违常理,本院不予支持。本案中,被告王文明虽不是涉案房屋所在地村民,但从青龙县贫困山村举家外迁,在老家也无其他住处,购买涉案房屋完全属于居住需要。如将被告加建的房屋拆除或者作价归与原告后,会将被告一家人推入无房可住的境况,从而形成社会的不稳定因素。原告的毁约行为有违诚实信用原则,如完全支持原告的诉讼主张,则会导致被告与原告之间的利益出现严重失衡,也不符合公平正义的法治精神。再者被告加建的房屋已经通过村、镇的审批,虽然是以王庆林名义申报,但蔡各庄村委会对王庆林已去世的事实与该房已卖给被告的事实是明知的,故村委会对加建该房的审批可视为村委会对被告使用该房所占宅基地的许可,而且涉案的三间老房与被告加建的三间房屋,具备分开使用的条件。三间老房自身有向北通行的北门,被告加建三间房屋可从老房与东邻的空隙通行。故基于本案的实际情况,本院从遵循诚实信用原则、维护社会稳定、维持居住现状出发,酌情确定被告加建的三间房屋仍归被告居住使用,加建房屋以南宅基地及以北三米宅基地归被告使用,通行道路为三间老房与东邻房屋间的空隙,直通并打开北院墙东侧作为大门。二原告对于被告使用上述宅基地及道路通行,负有容忍并提供便利的义务。

 

案例注解

受案法院对于本案的以下两个问题的处理,是符合有关法律规定精神和案件具体情况的。

一、关于农村房屋买卖合同的效力认定问题

因农村房屋是建筑在宅基地上的,为土地附着物,房地具有不可分割性,而宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利,与特定的身份关系相联系,农村村民转让宅基地使用权应当有一定的限制。农村房屋买卖在房地一体的格局下,处分房屋时必然也处分了宅基地,向非本集体经济组织成员处分宅基地,势必损害了集体经济组织的权益,是法律法规明确禁止的。本案农村房屋买卖合同被认定为无效,是正确的。值得注意的是,虽然党的十八届三中全会提出建立城乡统一的建设用地市场,但其只是我党的对土地管理提出的政策导向,目前就相关的配套法律、法规还未作出修改,就目前来看,本案中对买卖合同作否定性评价亦是符合规定的。

二、关于合同无效后,具体房屋的返还及新建房屋的分配问题

合同被认定无效后,如直接将被告新建房屋拆除或者作价归于原告,会使原告在违规出卖房屋获得利益后,又因房屋增值、拆迁补偿等原因主张合同无效而再次获益,其直接后果是违反诚实信用者获益,而恪守诚实信用者蒙受损失。且被告面临腾房搬迁,在其居无住所的情况下,不利于社会稳定。本案中,受理法院全面考虑到合同无效对双方当事人的利益影响,按照诚实信用、尊重历史、照顾现实原则,突破性的将被告新建房屋仍归其使用,保障了被告的居住权和社会关系的稳定。对于这充满人文关怀的裁判,当事人当即表示服判并履行,也让其他的社会大众从情感上所接受,真正实现了裁判的法律效果和社会效果有机统一。


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